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Compromis de vente : qu’est-ce que c’est ?

Envie d’acheter un bien immobilier en France ? Il est nécessaire de bien maîtriser les procédures utiles à votre futur achat immobilier. La signature du compromis de vente est une étape importante par laquelle les acheteurs devront passer pour acquérir un bien immobilier en France. Il s’agit d’un avant-contrat qui définit les termes de l’accord de la transaction immobilière et qui garantit les bonnes conditions pour la signature définitive de l’acte de vente. Voici ce que vous devez savoir sur le compromis de vente.

Le compromis de vente : un avant-contrat

Un compromis de vente est une promesse de vente et d’achat de propriété, établi par un notaire. Ce dernier, professionnel du droit immobilier, assure la validation de ce document. L’État confère au notaire le pouvoir de légaliser les transactions d’achat immobilier. Le compromis de vente fait référence à des conditions suspensives qui, à moins d’être satisfaites, permettront à l’acheteur de se retirer dans un délai déterminé. L’acheteur peut demander à son agent immobilier de lui recommander un notaire, différent de celui du vendeur de préférence. Une fois l’offre d’achat acceptée, le compromis de vente peut être rédigé et peut prendre plusieurs formes. Le compromis de vente n’est pas soumis aux autorités fiscales, son enregistrement n’est pas nécessaire.

La rédaction du compromis de vente

Pour les besoins de la rédaction du compromis de vente, certaines informations importantes doivent être à la disposition du notaire : le titre de propriété, les informations sur l’origine de la propriété, les détails de l’acte de vente précédent, la zone cadastrale, la superficie, et les attestations qui prouvent que le bâtiment est conforme aux réglementations légales en vigueur… Le notaire va vérifier si le bien immobilier est utilisé en garantie (hypothèque) par le propriétaire actuel et procéder à sa levée si tel est le cas. Le vendeur doit fournir un ensemble d’informations sur la localisation et la nature du bien à travers un fichier appelé Dossier de Diagnostic Technique, qui est équivalent à une prospection immobilière. Une clause relative aux vices cachés non garantis doit être incluse dans l’acte authentique afin de protéger tout acheteur n’ayant pas le statut de vendeur professionnel. Il est nécessaire d’avoir la certitude qu’aucun acte de préemption n’est en cours concernant le bien, objet de la vente, lors de signature de l’acte de vente. Une fois la rédaction terminée, le notaire peut convoquer l’acheteur et le vendeur pour la lecture du compromis de vente.

Un acompte à confier au notaire

Lors de la signature du compromis de vente, un acompte est demandé. Il s’agit d’une étape importante et constitue en fait le premier engagement financier demandé à l’acheteur. Le dépôt de garantie représente généralement 10 % du prix de vente pour l’achat d’une maison ancienne et ne peut dépasser 5 % du prix de vente pour l’achat d’une nouvelle propriété. La transaction sera effectuée par virement bancaire et l’acompte gardé dans le compte séquestre du notaire jusqu’à l’acte d’achat ou de vente final.

Lors de la signature du compromis de vente, le notaire informe l’acheteur des implications fiscales de l’achat. Il donne une estimation des frais nécessaires au transfert de propriété, et pourra déjà indiquer le montant à payer le jour de la signature à propos des différentes taxes et charges au prorata de l’année en cours. Cela concerne spécifiquement la taxe foncière ou les frais de services, le cas échéant.

Une période de réflexion

Après la signature et la réception du compromis de vente, un délai de 10 jours permet à l’acheteur de se rétracter sur son engagement. Il bénéficie de cette courte période pour revenir sur sa décision, cela fait partie de la législation française de protéger les consommateurs. Si l’acheteur veut se retirer durant la période de réflexion, il n’a pas besoin d’apporter des justifications et doit être remboursé intégralement, sans pénalité. L’acheteur doit seulement envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur pour annuler la transaction. Dans ce cas les sommes versées doivent lui être rendues dans les 21 jours suivant la date de rétraction.

Par contre du côté du vendeur, il est impossible de se retirer d’une vente une fois le contrat préliminaire validé. Si le vendeur n’obtient pas de réponse favorable après le dépassement de cette période de réflexion, il va conserver le montant de l’acompte.

Il peut arriver que la demande de prêt de l’acheteur pour l’achat immobilier soit refusée par la banque. Dans ce cas, il doit avertir rapidement le notaire et le vendeur. Ce qui rend caduque le compromis de vente.

La finalisation de la vente

Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur a 60 jours pour obtenir l’approbation de son hypothèque, puis passer à la signature de l’acte de vente, dès que le financement est validé.

Pour préparer la signature de l’acte, le notaire va recueillir tous les documents et vérifier que toutes les informations essentielles sont mentionnées dans le contrat. La finalisation de la vente a lieu dans le bureau du notaire avec le paiement de la solde d’achat, les frais de notaire, les frais d’enregistrements fonciers, les frais d’agence et les taxes de transfert. Une fois les fonds enregistrés et l’acte de vente signé, le notaire valide l’achat. L’acte de vente authentique rédigé par le notaire permet le transfert définitif de propriété. En plus de la signature, c’est le transfert symbolique des clés qui marque le changement de propriétaire. La vente prend alors effet et l’acheteur reçoit officiellement le titre de propriété.