Comment calculer la surface habitable d’une maison ?

Avant de mettre en vente ou en location une habitation ou un logement, il est important de connaître la surface habitable de cette résidence. En effet, le calcul de la surface habitable permet soit de déterminer la taxe foncière d’un immeuble soit de calculer sa valeur locative cadastrale de ce logement. Retrouvez ici l’essentiel à savoir sur le mode de calcul de surface habitable d’une maison.

Surface habitable d’une maison : qu’est-ce que c’est et quelle est son utilité ?

Conformément aux dispositions de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d’une maison est la somme des aires de surfaces de chaque pièce de la maison. En d’autres termes, il s’agit de l’espace intérieur qui est réellement disponible à être occupé. Par ailleurs, c’est une surface qui n’est pas à confondre avec la surface de plancher ni la surface loi Carrez.

Quant à son importance, la détermination de la surface habitable est indispensable dans le cadre d’une vente immobilière. Il en est de même pour les contrats de réservation de logements neufs ainsi que les locations d’habitation vide ou meuble. Par exemple s’il arrivait qu’un locataire se rende compte de la différence entre le calcul fait par lui-même et celui effectué par un bailleur, il a le droit de réclamer une baisse du prix des loyers. D’où l’importance du calcul de la surface habitable d’une maison.

Surface habitable d’une maison : comment la calculer ?

Le calcul de la surface habitable d’une maison peut être fait par soi-même ou à l’aide d’un professionnel du domaine. À l’évidence, l’idéal serait de faire appel à un professionnel de la mesure de surface habitable. En effet, il peut y avoir assez de risques d’erreur de mesure ou calcul quand on décide de le réaliser soi-même. Par contre, le professionnel est capable de diagnostiquer la surface habitable de la maison avant de passer à son calcul. En faisant preuve d’une précision de choix, ce dernier engage sa responsabilité civile en cas de litige. Dans le même temps, certains propriétaires préfèrent opter pour un intermédiaire (notaire, mandataire immobilier, etc.) pour solliciter l’aide d’un professionnel du métier.

De toutes les façons le mode de calcul d’une surface habitable ne changera pas que l’on décide de le faire soi-même ou non. En effet, il faut dans un premier temps délimiter toutes les pièces habitables de la maison. Ensuite, calculer pour chaque pièce la superficie habitable. À ce niveau, il convient de préciser que les pièces peuvent avoir des formes géométriques différentes (carré, rectangle, trapèze, etc.). Le calcul sera donc fait en fonction des formules mathématiques correspondant à chaque forme géométrique. Après cela, il vous faudra additionner toutes les superficies calculées pour avoir la surface habitable du logement.

Exprimée le plus souvent en m², la surface habitable peut être traduite littéralement comme suit :

Surface habitable = surface de plancher construite — certaines surfaces

Calcul de la surface habitable : quelles surfaces prendre en compte ?

Toutes les surfaces sont à prendre en compte à l’exception de celles-ci :

• les caves et les sous-sols
• les terrasses et balcons
• les espaces dont la hauteur ne dépasse pas 1,80 mètre
• les combles surtout dans le cas d’une addition d’étage
• les dépendances externes
• les garages
• les surfaces des cloisons, des embrasures de portes et fenêtres
• les parties communes