Un immeuble a besoin d’une bonne isolation et d’une étanchéité sans faille pour que ses habitants vivent au sec et au chaud. Premier rempart contre la pluie, le vent et les écarts de température, le toit vieillit pourtant plus vite que le reste du bâtiment : la réfection de toiture fait donc partie des chantiers qu’une copropriété ne peut pas repousser indéfiniment.
Refaire la toiture d’un immeuble obéit à des règles précises, surtout en copropriété : qui décide, à quelle majorité, avec quels devis, quelle autorisation de la mairie et quelles aides. Voici la marche à suivre, du premier diagnostic jusqu’à la réception des travaux.
Quelle est la procédure à suivre pour refaire la toiture d’un immeuble ?
Le point de départ tient en une phrase : la toiture d’un immeuble est une partie commune, et ce, même si elle est surmontée d’un toit-terrasse dont un seul copropriétaire a la jouissance privative. Aucun résident ne peut donc lancer seul le chantier : la décision revient au syndicat des copropriétaires, réuni en assemblée générale, et c’est le syndic qui prépare le dossier puis suit l’exécution.
Commencer par un diagnostic de couverture
Tous les chantiers de toit ne se ressemblent pas. Il ne s’agit pas toujours de refaire la totalité de la partie haute du bâtiment : remplacer des tuiles ou des ardoises cassées, reprendre les solins, poser un isolant sous rampants ou améliorer l’étanchéité d’une terrasse suffit souvent à consolider la couverture pour de longues années. Seul un couvreur ou une entreprise de rénovation, après une visite détaillée, peut dire quel niveau d’intervention s’impose. Ce diagnostic sert ensuite de base aux devis présentés aux copropriétaires.
Les devis et leur mise en concurrence
Le syndic joint à la convocation les devis et, si besoin, les plans des travaux. La loi ne fixe pas un nombre de devis valable pour toutes les copropriétés : l’assemblée générale arrête elle-même un montant de marchés au-delà duquel la mise en concurrence devient obligatoire. Dans les faits, comparer au moins deux propositions sur la même base (surface, matériaux, isolation, gestion des déchets, garantie décennale) évite les mauvaises surprises en cours de chantier.
Quelle majorité pour voter la réfection de la toiture ?
La règle de vote dépend de la nature du chantier, et c’est là que les copropriétaires se trompent le plus souvent :
- Entretien ou remise en état à l’identique : ces travaux de maintien de l’immeuble en bon état se votent à la majorité simple, c’est-à-dire celle des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés ;
- Isolation et autres travaux d’économie d’énergie : ils relèvent eux aussi de la majorité des voix exprimées, et non plus de la majorité absolue de tous les copropriétaires, ce qui facilite l’amélioration thermique du toit ;
- Urgence (infiltrations graves, couverture arrachée par une tempête) : le syndic peut engager seul les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à condition d’en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale.
Une surélévation, une transformation des combles en logements ou un changement complet d’aspect sortent de la simple réfection et répondent à des majorités plus exigeantes : mieux vaut faire vérifier la résolution par le syndic avant l’envoi de la convocation.
Quelle autorisation d’urbanisme demander ?
Une réfection à l’identique, avec les mêmes matériaux, la même couleur et la même forme de toit, ne demande en général aucune formalité. Dès que le chantier modifie l’aspect extérieur du bâtiment (autre type de tuile, fenêtres de toit, nouvelle teinte, isolation par l’extérieur qui rehausse la couverture), une déclaration préalable de travaux est en principe à déposer en mairie. Le permis de construire reste réservé aux opérations plus lourdes, comme une surélévation créant de la surface. Aux abords d’un monument historique ou en secteur protégé, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France s’ajoute et peut imposer des matériaux précis.
Quelles aides financières pour la réfection de toiture d’un immeuble ?
Une réfection de toiture d’immeuble représente une dépense lourde : selon l’ampleur du chantier et les matériaux, les travaux peuvent coûter en moyenne entre 40 € et 300 € pour le m², échafaudage et isolation compris ou non selon les devis. Le budget se répartit ensuite entre les copropriétaires selon leurs tantièmes de charges, sauf clause particulière du règlement de copropriété.
Lorsque la réfection s’accompagne d’une amélioration énergétique, plusieurs aides financières peuvent alléger la facture :
- MaPrimeRénov’ Copropriété, versée au syndicat pour une rénovation énergétique d’ensemble ;
- Les Certificats d’Économie d’Énergie ou CEE, proposés par les fournisseurs d’énergie ;
- Les aides de l’Anah et des collectivités locales ;
- La TVA à taux réduit sur les travaux éligibles ;
- L’éco-prêt à taux zéro copropriété, souscrit par le syndicat.
L’ancien crédit d’impôt pour la transition énergétique n’existe plus : il a été remplacé par MaPrimeRénov’. Chaque aide a ses propres conditions (immatriculation de la copropriété, entreprise labellisée RGE, gain énergétique minimal), d’où l’intérêt de les étudier avant le vote, pour que la résolution présentée en assemblée générale intègre le plan de financement.
Toiture, façade, cave : penser le chantier dans son ensemble
Un échafaudage coûte cher : profiter de sa présence pour traiter les gouttières, les cheminées ou les murs extérieurs réduit la facture globale. Si les murs montrent eux aussi des signes d’usure, les règles pour refaire la façade d’un immeuble suivent une logique proche, avec ravalement et vote en assemblée. Les infiltrations venues du toit finissent parfois jusqu’au sous-sol : avant de refaire la cave d’un immeuble, mieux vaut régler d’abord la couverture.
