Un immobilier est dit ancien s’il est construit entre 1 880 et 1 950. Si l’investissement dans l’ancien reste pisé par les épargnants, c’est principalement parce qu’il jouit des emplacements très intéressants à des tarifs inférieurs à celui du neuf. Aussi, ce type d’investissement favorise l’accès aux dispositifs fiscaux incitatifs, lesquels permettent d’améliorer la rentabilité de votre investissement. De nombreux autres avantages sont à souligner lorsqu’on investit dans l’ancien. Focus !
Investir dans l’ancien : une valeur sûre
Le premier atout à souligner dans l’investissement dans l’ancien est relatif au prix à l’achat de l’immobilier décoté par rapport au neuf. Ce facteur garantit un meilleur rendement. Un bien ancien ayant les mêmes caractéristiques qu’un autre bien neuf sera moins cher que ce dernier de 20 à 30 %. De surcroît, les biens anciens se retrouvent généralement en centre-ville précisément dans les quartiers historiques où on note une forte de demande de location avec émanant des jeunes actifs, des étudiants ou encore des seniors.
Il ne faut pas aussi oublier le fait qu’un immobilier ancien a plus de charme et de cachet qu’un neuf. C’est le cas à Paris avec les immeubles Haussmanniens constitués de vieilles cheminées, des moulures rendant le bien assez attractif et atypique.
Par ailleurs, l’ancien requiert des travaux de rénovation ou de remise aux normes permettant à l’immobilier d’acquérir une plus-value et de gagner en valeur. Ces travaux peuvent impacter les impôts en réduisant leur montant et s’accompagner également des subventions de la part de l’État.
En investissant dans l’ancien, vous pourrez jouir d’un rendement important. En effet, un bien ancien présente moins de charges au niveau des frais de fonctionnement. Ce type de bien ne possède pas de chauffage centralisé par exemple, qui reste à la charge du locataire. D’un autre côté, les immeubles anciens ne possèdent généralement pas d’ascenseur, ce qui génère de faibles charges comparativement au neuf.
Revendre un bien dans lequel vous investissez vous procure une plus-value plus intéressante avec un bien ancien par rapport au bien neuf en raison des travaux de rénovation et autre qui donne plus de valeur au bien sans oublier la décote à l’achat.
L’investissement locatif dans l’ancien : une fiscalité bénéfique
Acquérir un bien ancien demande l’investissement dans les travaux, un aspect qui peut décourager certains investisseurs. Cependant, il existe des systèmes fiscaux avantageux. Par ailleurs, il est nécessaire de s’intéresser à la rentabilité de l’investissement dans le futur plutôt qu’aux coûts initiaux.
Au cas où le propriétaire disposerait d’un statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), les travaux de remise aux normes peuvent être retranchés des revenus locatifs. En effet, le statut LMNP permet à l’investisseur de bénéficier d’une déduction des amortissements des biens loués de ses revenus. Résultat : les revenus locatifs imposables par le propriétaire diminueront en favorisant l’obtention d’un déficit cumulable sur plusieurs années.
Plusieurs dispositifs fiscaux procurent différents avantages :
- Le régime du déficit foncier : dans ce régime, la déclaration de revenus fonciers négatifs engendre une réduction de l’imposition lors du crédit effectué pour le financement des travaux. Mais il faudra au préalable adopter un régime d’imposition réel sur revenus fonciers.
- L’adoption du statut LMNP : il s’agit d’un dispositif s’appliquant à la location meublée tout en assurant la réduction de l’imposition sur les revenus locatifs. Avec ce statut sans risque, l’amortissement des biens loués est également déduit des revenus, cela permet de financer l’investissement grâce aux impôts. Au cas où le propriétaire serait lié à un gestionnaire de résidence, ce statut vous donne la possibilité de récupérer la TVA.
Néanmoins, certaines conditions s’imposent lorsqu’il s’agit d’accéder à ce statut. En effet, le montant des revenus locatifs du propriétaire doit être inférieur ou égal à 50 % à celui de ses revenus globaux ou à 23 000 euros. De plus, le logement devra proposer quelques équipements.
- Le dispositif Pinel ancien
Le dispositif Pinel ancien permet d’obtenir les mêmes taux de réduction d’impôts que celui classique, soit 12 % de réduction en ce qui concerne un engagement sur 6ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Par ailleurs, pour être éligible au Pinel ancien, il faudra investir dans une maison ou un local commercial dans un état assez désagréable pour être loué et pour y effectuer les travaux de rénovation et de transformation.
- Le régime Malraux : c’est un régime qui s’applique aux locations en centre-ville et dans quelques secteurs bien définis. Le régime Malraux garantit une réduction de 22 à 30 % sur les opérations de réhabilitation d’immobiliers anciens. Afin de profiter de ce régime, le propriétaire devra s’engager à louer l’habitat durant 9 mois au moins.
Si vous rencontrez des difficultés dans le choix du régime, n’hésitez pas à avoir recours à un professionnel qui pourra vous proposer le régime de location le plus optimal.
La décote à l’achat pour améliorer le rendement et favorise une plus-value
Selon les travaux de rénovation ou de remise aux normes nécessaires aux logements anciens, leur décote par rapport à un immobilier similaire dans la même région est souvent comprise entre 7 et 15 %. Cela est dû au besoin dans l’ancien, de réaliser les dépenses de mise aux normes. Il serait alors bénéfique pour l’investisseur de transformer cette décote en profit au niveau du rendement locatif.
En outre, une autre clé d’un investissement réussi consiste à mieux spéculer en achetant puis en attendant le bon moment pour vendre. Dans ce cas également, la décote à l’achat dans l’ancien demeure un atout considérable. Que cette décote favorise une rénovation ou l’achat d’un bien de plus grande valeur, elle garantit une meilleure revente avec plus-value.
